Порядок покупки недвижимости в Болгарии

Иностранцам В Болгарии разрешено приобретать недвижимость без земли: апартаменты, коммерческие площади, здания, дома и таунхаусы в комплексах закрытого типа и т.д.

При покупке Иностранцами Недвижимости с землей (дома и виллы, здания с собственными земельными участками, а также непосредственно земельные участки) оформление происходит через болгарское юридическое лицо. Учредителем болгарской фирмы может быть любое иностранное физическое или юридическое лицо.

В случае покупки частного дома, мы рекомендуем дом оформить на физическое лицо (в первую очередь, с целью получения адреса физического проживания и упрощения в дальнейшем получения визы и ВНЖ в Болгарии), а землю, как это требует закон, на фирму.

Порядок покупки недвижимости в Болгарии состоит из следующих этапов:

1. Резервирование объекта (внесение задатка)
2. Заключение предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества
3. Оплата по предварительному договору
4. Подготовка документов для оформления в собственность
5. Оформление в собственность у нотариуса
6. Регистрация права собственности в суде
7. Получение нотариального акта
8. Регистрация права собственности в налоговой и статистической службе БУЛСТАТ
9. Получение пластиковой карточки Булстат

1. Резервирование объекта

Предположим, что Вы определились с выбором недвижимости в Болгарии. Для резервирования апартамента Покупатель оставляет задаток в размере 1-2 тыс Евро. Для резервирования дома - до 5 тыс евро. Если оплата производится наличными покупателю выдается расписка или квитанция на полученную сумму.

2. Заключение предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.

Между продавцом и покупателем заключается предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. В данном договоре указывается объект, цена, срок и способ оплаты, неустойки, прочие положения. Данный договор является основанием для оплаты приобретаемого недвижимого имущества.

3. Оплата по предварительному договору

Покупатель совершает перевод средств по договору купли-продажи недвижимого имущества на указанный в договоре счет. В некоторых случаях часть средств оплачивается наличными Продавцу.

4. Подготовка документов для оформления в собственность.

Продавец заказывает следующие документы:

• экспликацию из Кадастровой службы (срок изготовления: 2-3 дня);
• налоговую оценку из Налоговой службы. (срок изготовления: срочная - 1 день , обыкновенная  - 2 недели);
• текст окончательного договора (нотариального акта) у адвоката или у нотариуса.

Если Покупатель и Продавец действуют через доверенных лиц, то каждому необходимо предварительно подготовить нотариально-заверенную доверенность, а также заявление о происхождении средств и заявление о семейном положении.  Типовой текст доверенности и заявлений на русском языке необходимо запросить у Болгарской стороны. Доверенность и декларации заверяются у любого российского нотариуса. Далее заверенные документы пересылаются в Болгарию доверенному лицу и переводятся на Болгарский язык.

Заявления и доверенности (если присутствуют доверенные лица), оформленные в надлежащем виде, предоставляются нотариусу в день осуществления сделки.

Также в день осуществления сделки необходимо запросить в районном суде удостоверение (выписку) из  регистра об отсутствии “обременений” по приобретаемому объекту, иными словами, о его чистоте. В удостоверении отражается наличие или отсутствие ипотеки объекта, права на пользование объектом третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела и т.п. Оно же подтверждает принадлежность объекта конкретному лицу - продавцу.

5. Оформление в собственность у нотариуса.

Для осуществления сделки купли-продажи недвижимости в Болгарии необходимы следующие документы:

• действительные паспорта участников сделки, для иностранцев - заграничный. В случае покупки от/на фирму - учредительные документы;
• выписка из регистра об отсутствии обременений;
• оригинальный Нотариальный акт Продавца, подтверждающий право его собственности на продаваемый объект;
• актуальная Кадастровая схема;
• актуальная Налоговая оценка;
• декларации о гражданском состоянии Продавца и Покупателя;
• декларация об отсутствии задолженности перед налоговой службой - для Продавца;
• декларация о происхождении денежных средств - для Покупателя;
• в случае оформления права собственности на юридическое лицо необходимо "Решение" о намерении фирмы купить недвижимость;
• просьба к Нотариусу провести сделку купли-продажи недвижимости;
• доверенности (если присутствуют доверенные лица);
• текст нотариального акта на электронном носителе.

Следует иметь ввиду что потребуются деньги для оплаты расходов по оформлению недвижимости (около 5% от стоимости недвижимости), сюда входит налог на недвижимость, сбор за регистрацию права собственности в суде, регистрация в налоговой службе и в статистической службе Булстат, нотариальный сбор, услуги адвоката за написание нотарильного акта, услуга переводчика (если на сделке присутствует иностранец).

Переводчик зачитывает вслух текст нотариального акта, после чего следует его подписание сторонами и заверка подписей нотариусом.

6. Регистрация права собственности в суде

Нотариус представляет нотариальный акт в районный суд, в службу регистрации сделок, где  данные по сделке заносятся в государственный регистр недвижимого имущества (подобная операция производится и в российских БТИ) , ставится печать в нотариальном акте и вносится номер и дата регистрации.

7. Получение документа о собственности

Через 2-3 дня после осуществления сделки, покупатель получает нотариальный акт о собственности с отметкой районного суда о регистрации права собственности. Для получения нотариального акта Покупатель или его доверенное лицо должны прийти в нотариальную кантору  с паспортом.  Нотариальный акт - это окончательный договор купли-продажи, который является свидетельством о собственности. Этот документ является основанием для выдачи многократной визы собственникам недвижимости их прямым родственникам (супругам и детям до 21 года).

8. Регистрация права собственности в Налоговой службе и в Статистической службе БУЛСТАТ.

Владельцы имущества в течение 7 дней со дня приобретения недвижимого имущества обязаны декларировать его перед налоговой службой и статистической службой (штраф за просрочку 700 лева-около 14 тыс рублей). В декларации дается подробное описание недвижимости: год строительства, строительные материалы, конструктивные особенности, площадь, этажность, цена  и т.п.

Данную процедуру лучше доверить юристу или сотруднику нотариальной канторы на основании письменной доверенности Покупателя.

9. Получение карточки БУЛСТАТ

Приблизительно через 1-2 месяца после осуществления сделки Покупатель получает  пластиковую карточку из статистической службы БУЛСТАТ у своего доверенного лица. На карточке выдавлен номер, по которому зарегистрирована приобретенная Вами недвижимость в Болгарии. Этот номер необходимо называть при оплате ежегодного  налога на недвижимость в местном муниципалитете (Община) или в Мэрии (Кметство).