Процесс покупки недвижимости в Израиле

Израильское законодательство позволяет иностранным жителям приобретать недвижимость в Израиле на равных условиях с гражданами Израиля. При этом владение недвижимостью не дает какого-либо права на получение гражданства или вида на жительство.

При покупке недвижимости следует учитывать ряд моментов, чтобы потом не пришлось оказаться в затруднительном положении В первую очередь, нужно узнать все, что касается собственника недвижимости, ознакомиться с документами о регистрации недвижимости и проверить, имеются ли какие-либо обременения: невыплаченная машканта на квартиру, залог (закладная), арест, ордер на снос, перестройка жилья с нарушением стандартов и другие ограничения.

Недвижимость обязательно должна быть зарегистрирована хотя бы в одном из учреждений: бюро регистрации недвижимости (ТАБУ) - в случае, когда и земля и квартира находится в собственности продавцов; либо в Управлении земель Израиля (”Минхаль мекаркей Исраель“), когда квартира принадлежит продавцу, а земля все еще находится в собственности государства. Ещё один вариант, когда строительная компания взяла в аренду у государства землю и построила на ней дом, а квартиры в доме продала. Тогда недвижимость регистрируется в двух организациях – в Управлении земель и одновременно в книгах регистрации проданной недвижимости этой строительной компании.

Иногда квартиру продают не сами собственники, а их представители. Случается, что эти представители ( родственники или другие уполномоченные собственниками лица) являются фактическими собственниками недвижимости. В любом случае, они должны иметь нотариально заверенную доверенность от законного собственника, на продажу рассматриваемой недвижимости. Реальность такова, что практически все сделки купли-продажи или переоформления прав на покупателя, совершаются с помощью адвоката.

Законодательство Израиля не предусматривает каких-либо дополнительных требований к представлению документов для регистрации перехода прав на другого собственника. Достаточно подписать и предъявить только сам договор купли-продажи.

Однако на практике сам договор в окончательном варианте сразу не подписывается. Сначала составляется и подписывается предварительное соглашение, в котором указываются следующие данные: имена сторон, стоимость квартиры или другого недвижимого имущества, техническое описание объекта продажи, дата вселения и другие необходимые условия, которые придают этому соглашению юридическую силу. Данное соглашение называется “зихрон дварим” и является предварительным контрактом на покупку квартиры или иного вида недвижимого имущества.

После всех согласований подписывается основной договор, так называемый “обобщенный контракт“, который отменяет “зихрон дварим” и является окончательным документом, регламентирующим права и обязанности сторон по купле-продаже недвижимости. Порядок и условия оплаты могут меняться, но стандартная процедура проходит следующим образом.

Первый взнос составляет 10% от цены сделки. После этого, покупатель, либо его представитель обращается с договором в Канцелярию записи недвижимости (”Лишкат ришум мекаркеин“), где делается специальная предупредительная запись. Это критически важный момент для покупателя, так как эта запись лишает продавца возможности совершить еще какую-либо сделку с проданной недвижимостью, противоречащую заключенной сделке.

Перерегистрация прав на недвижимость происходит после уплаты основного платежа, который, как правило, составляет 80% стоимости квартиры или другой недвижимости. Перерегистрация происходит в ТАБУ либо в организации, где зарегистрирована недвижимость. Последний платеж осуществляется в момент реальной (физической) передачи ключа от квартиры (дома), когда выполнены предыдущие условия оплаты. Этот, последний, платеж желательно осуществить банковским чеком. Сумма последнего платежа может колебаться от 10% до 30% стоимости недвижимости.

NB Иностранным гражданам следует учесть, что все документы составляются на иврите, поэтому необходимо будет сделать достоверный перевод, нотариально его заверив и воспользоваться услугами адвоката говорящего с вами на одном языке.

Налогообложение при покупке недвижимости иностранными гражданами постоянно меняется. В данный момент иностранцы приравнены в правах к гражданам Израиля. Продавец не платит налога на продажу недвижимости, если с момента покупки им квартиры прошло не менее четырех лет (в ином случае это расценивается как дополнительный доход, и тогда с продавца взимается налог, равный 50% с разницы).

Иностранный гражданин, приобретающий в Израиле единственную квартиру, имеет существенные налоговые послабления в отличии от других стран:

• если стоимость квартиры не превышает 907,700 шекелей – покупатель будет освобожден от налога на приобретаемую квартиру
• если стоимость квартиры варьирует между 907,700 - 1,275,690 шекелей – налог на приобретение составит 3,5%
• если стоимость квартиры превышает 1,275,690 шекелей — налог на покупку составит 5%

Надо отметить, что в Израиле существует пять типов форм прав на недвижимость:

• владение;
• аренда, долгосрочная аренда;
• ипотечная ссуда;
• сервитут;
• преимущественное право приобретения

---

8 шагов покупки новой недвижимости в Израиле

• Шаг первый. Выбор объекта.
• Шаг второй. Заключение предварительного договора (Заявка/запрос на приобретение недвижимости).
• Шаг третий. Предварительный взнос в размере от 1 до 5% от стоимости недвижимости.
• Шаг четвертый. Проверка и согласование контракта с застройщиком.
• Шаг пятый. Подписание Договора купли-продажи осуществляется в течение 30 дней со дня подписания Заявки на приобретение недвижимости.
• Шаг шестой. Доплата до 10 —15% от стоимости недвижимости.
• Шаг седьмой. Согласование системы платежей. Как правило, платежи осуществляются раз в три месяца. Платежи привязаны к индексу цен. Если клиент желает зафиксировать стоимость объекта сразу, то он может в первые 60 дней со дня заключения договора купли-продажи оплатить 80% стоимости недвижимости.
• Шаг восьмой. Оплата налога на приобретение недвижимости осуществляется в течение 50 дней со дня подписания Заявки на приобретение недвижимости.

7 шагов покупки готовой (вторичной) недвижимости в Израиле

• Шаг первый. Выбор объекта.
• Шаг второй. Заключение предварительного договора.
• Шаг третий. Юридическая экспертиза документов, удостоверяющих права на недвижимость
• Шаг четвертый. Составление договора купли-продажи
• Шаг пятый. Получение, в случае необходимости, согласований органов государственной власти или органов местного самоуправления
• Шаг шестой. Подписание Договора Купли-Продажи, Приобретение квартиры
• Шаг седьмой. Государственная регистрация недвижимости в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав собственности на недвижимость.

Нет никаких ограничений в правах неевреев и нерезидентов в приобретении земли или недвижимости в Израиле.

Недвижимость может быть приобретена как на частное, так и на юридическое лицо